香港全面取消楼市调控 房价已跌回7年前

2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在公布2024/2025财政年度特区政府财政预算案时，宣布撤销所有楼市“辣招”（楼市调控政策），即日起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

同日，地产经济学家邓浩志在接受《华夏时报》记者采访时表示，香港楼市“撤辣”主要受三方面影响。一是，香港楼市成交低迷；二是，房价已经大幅回调了，目前香港的房价已经回到了七年前，大概是2017年前的水平；三是，香港土地市场成交低迷，去年香港很多地都流拍了。

香港差饷物业估价署2月27日公布的数据显示，1月香港楼价指数跌至306.4，是2016年10月以来的最低值，按月跌幅扩大至约1.6%；按年跌幅扩大至逾9.4%，是11个月以来的最大跌幅。而截至2024年1月，香港住宅售价指数已经连续9个月下降

对于香港楼市“撤辣”带来的影响，家在香港九龙的李小姐向记者指出，“还是需要观望一下，香港买楼的需求还是大的。”

撤销所有住宅物业需求管理措施

2月28日，香港特区政府在2024年至2025年度《财政预算案》宣布，由2024年2月28日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由当天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

此次全面撤销的三项买房印花税在业内俗称为“辣招”，而业内人士将香港特区政府上述举措称为“撤辣招”。据记者了解，香港并没有限购、限售等政策，楼市调控主要通过印花税来调节。

据了解，香港楼市“辣招”最早可追溯至2010年11月。香港特区政府新闻网资料显示，2010年11月19日，为了防止房地产市场资产泡沫风险，当时香港特区政府推出额外印花税，税率为转售交易金额的5-15%，适用于以个人或公司名义在2010年11月20日或以后购入，并在2年内转售的住宅物业交易。

需要注意的是，住宅印花税的出台主要是为了打击炒房客。彼时，香港特区政府将“额外印花税”分成3级税率，6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月以内转售，税率为5%。这也意味着，持有物业的时间越短，额外印花税的税率便越高。

后续几年，由于楼价持续上升，香港特区政府进一步将额外印花税的适用年期由2年改为3年，并推出买家印花税和新住宅印花税。其中，买家印花税主要针对所有非香港永久居民、或者是以公司名义在香港购买住宅的买家；而新住宅印花税，则是针对所有在港购买首套房以外的买家。

值得一提的是，在此次全面“撤辣”之前，去年10月香港特区政府已对楼市进行“减辣”。2023年10月25日，香港特区行政长官李家超在发表任内第二份施政报告时指出，随着香港未来房屋供应量将持续增加，考虑整体情况后，政府决定采取调整住宅物业需求管理措施，把额外印花税的适用年期由3年缩短至2年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半、外来人才的置业印花税实施“先免后征”。

“有关措施已无必要”

谈及此次撤销所有住宅物业需求管理措施的原因时，陈茂波表示，“经审慎考虑最新整体情况后，政府决定撤销所有住宅物业需求管理措施，因为在当前的经济及市场情况下，有关措施已无必要。”

2月28日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出，香港特区政府“撤辣”的背景是香港房价跌至7年最低点，而下跌的原因之一是市场普遍对“去辣”的预期，导致浓重的观望以及交易量不断下滑。

香港差饷物业估价署2月27日公布，1月住宅售价指数跌至306.4，是2016年10月以来最低，按月跌幅扩大至约1.6%；按年跌幅扩大至逾9.4%，是11个月以来最大。而自2016年10月以来，香港住宅售价指数在2021年9月到达最高峰，为398.1。值得一提的是，截至2024年1月，香港住宅售价指数已经连续9个月下降。

同时，去年多幅住宅土地流标，香港特区政府罕有的于截至3月底止的2023/24财年最后一季度暂停推出住宅用地招标。

另外，李宇嘉指出，2023年香港楼市涉及“辣招”的交易量创下新低。单计去年全年三大辣税交投量共录约2811宗，创2014年三项住宅辣税征收后有纪录以来新低，而去年辣税收益约59.89亿，连续2年金额不足60亿，辣招的意义在减弱。

“撤辣”吸引楼市购买力

“对买家来说是好事，这个税负是大幅降低。”邓浩志表示，像香港本地人，大概能降80%左右的税负；内地买家情况不一样，但是也省了很多税负。

在邓浩志看来，香港的“辣招”出台主要是为了抑制香港永久居民以外的买家，而外地买家主要以中国内地为主。现在“撤辣”能将购买力释放出来，无论是本地的、国内的，甚至是全球的购买力都能吸引过来。

李宇嘉则提到，香港是自由港，靠的就是完全自由的竞争环境，吸引境内外资本来创业、投资，不太依赖物业税。但是物业价值的稳定是非常关键，它会影响到资金进出以及香港对于境内外资金、投资者的吸引力。因此，当物业价值跌倒一定程度，就会采取手段来稳定物业价值，从而稳定香港对于全球资金的吸引力。

同时，邓浩志还特别指出，香港人才流失、人口流失是一个需要关注的点。对此，最近这几年香港也大力的引进人才，引进劳动力，像去年香港特区政府出台很多引进劳动力的政策。

“香港既需要留住人才、人口，也需要留住购买力，也需要复苏楼市，所以这几个问题其实相互关联的。那房价稳了，对人口（流入）才有吸引力；税费降了，对购买力也有吸引力，也让人才在这里（香港）安家（电视剧）落户有支持。所以我觉得‘撤辣’是香港留住人口、留住人才、稳住房地产市场的一系列动作的一部分。”邓浩志说道。

邓浩志相信，“撤辣”对香港楼市肯定会有一个很大的促进作用，成交量肯定会马上上升，但价格没这么快能涨。香港房价现在跌了这么长时间，要稳住市场还需要一点时间，还需要一点时间。

“内地不太可能全面退出税收来稳楼市”

在谈及内地政府是否可以效仿香港的楼市“撤辣”时，李宇嘉表示，香港是自由港，资金、汇率、利率都是自由波动的，对房地产的管理，与西方国家类似，就是从利率和税收的角度考虑。同时，内地在调控房地产时，会考虑对税收、地方财政、土地财政、上下游等角度的综合考虑。香港不像内地，不会有这种综合考虑，完全是基于物业市场波动，是否需要释放新的政策。

“对于内地来讲，不太可能全面退出税收来稳楼市。一方面，房地产税收占到总税收收入的20%左右，相关产业链结合在一起（电视剧）占到30%以上，地方依赖度较大，不太可能撤去；另一方面，国家要告别房地产依赖，转向内需、科技创新的实体经济主导，不太可能彻底退出地产税收，给市场传达错误信号。”李宇嘉说道。

此外，李宇嘉还指出，内地楼市低迷，根本原因在于供求关系逆转、旧模式不可持续，而不在于税收。因为，在楼市火热时期，即便当时税收很重，也阻挡不了楼市的下行。在楼市供求关系逆转后，即便利率降到历史最低，即便热点城市增值税免征期收缩，也阻挡不了楼市下行。